每周到中山翠亨新区开展一次对接，已成为高端电子磁性元器件研发制造项目团队“雷打不动”的一项工作。1个多月前，这个来自对岸深圳市的智能制造团队与中山翠亨城市更新有限公司签约，进驻翠亨新区（南朗街道）首个村企合作“工改”项目——翠城1号·翠亨智能制造国际企业谷，一次性购买园区超过6万平方米的“定制厂房”。未来，该公司将在翠亨新区建设新生产基地，与深圳总部遥相呼应。

中山全面打响村镇低效工业园改造升级攻坚至今已超过560天，翠亨新区“工改”的阶段性成效逐渐显现，腾出来的新空间获得深圳等珠江口东岸企业的青睐。今年上半年，新区首批“定制厂房”园区实现签约，储备招商项目超40个。

数据背后，翠亨新区以“物业置换补偿”“以改代征”“联动新征”等新举措突破障碍，促成新园区和项目落地，形成了一条具有新区特色的“工改”路径。

“村改”新实践：探索物业置换补偿

南朗街道南朗村石狗山下，曾经的废品收购站片区已被连片平整。未来，这里将建起一个由高标准厂房组成的产业新园区——翠城1号·翠亨智能制造国际企业谷。

南朗村废品收购站片区是翠亨新区（南朗街道）首个启动的村企合作“工改”项目。在“村村点火”的粗放发展阶段，南朗村废品收购站片区迅速集聚起一批废品收购厂企。20多年来，虽然该片区为村集体带来了一定收入，但低效能、低产值、脏乱差、安全隐患、环境污染等问题突出。对于废品收购站片区的改造，南朗村一直寻找破局的机会，“工改”为他们提供了新希望。

然而，要通过“工改”改变南朗村废品收购站片区的困局，还需要突破系列难题，其中如何保障“工改”过程中和改造后的村集体收益问题最为突出。

“‘工改’最根本的问题就是算账。通过‘工改’把蛋糕做大，让政府腾出更多产业空间，实现‘大招商、招大商’，让所有人受益，这是‘工改’的核心。”翠亨新区“工改”专班成员、翠亨新区政务服务数据管理局局长孟庆光表示，针对村集体在“工改”中的收益顾虑，新区“工改”推出了“物业置换补偿”“代管代租”等新措施，激发村集体的改造动力。

“物业置换补偿”是指在“村改”项目实施过程中，政府或国企按照一定的换算系数，以改造地块上的新建物业对村集体土地进行“置换”补偿。这是一种实现多赢局面的模式，一方面，村集体既能获得现金补偿，又能得到持久的物业，获得长期收益来源；另一方面，这也降低了政府或国企作为土地连片整备主体的资金投入压力，确保“工改”的持续性。

在“物业置换补偿”基础上，新区“工改”还推出“代管代租”举措。新的物业建好后，产权移交给村集体，管理和出租则交由政府或国企负责，由后者引进优质产业项目，提供专业的物业管理，保障村集体物业的持续收益。

“物业置换补偿”和“代管代租”的模式得到了村集体认可。去年，南朗村党员和村民代表双100%表决同意与中山翠亨城市更新有限公司合作开发改造南朗村原废品收购片区地块。

“我们村离翠亨快线就5分钟，通过快线到深中通道也就10多分钟，‘工改’实施后，我们大有可为。”看着即将实施的‘村改’项目，南朗村党委书记程德乐充满期待。他算了一笔账，“工改”期间，国企继续支付改造地块的原有收益，收益不间断。翠城1号·翠亨智能制造国际企业谷建成后，南朗村将获得部分返租厂房物业，并由国企提供代管代租服务，向村支付稳定租金，租金每5年递增10%，村集体“旱涝保收”。

翠亨新区“工改”专班相关负责人表示，新模式下的“村改”项目一般可为村集体带来10倍以上的收入。以最近签约的南朗街道华照村麻东经济合作社村企合作地块为例，改造完成后，合作社可通过“返还物业”等方式获得高标准厂房，村集体年收入有望从如今的每年约30万元增加至约350万元。

据统计，翠亨新区已有5宗“村改”项目获村集体高票通过，成为中山“村改”项目落地最密集的区域之一。

把本地企业留下来，让好项目驻进来

随着深中通道建设进入最后一年冲刺期，与深中通道衔接的中开高速建设也不断提速。中开高速架空横跨横门工业区，高架桥下，工业区内也是一片热火朝天的施工场景。今年4月，广东明阳电气股份有限公司（下称“明阳电气”）增资扩产项目在横门工业区动工，该项目落地，也是翠亨新区“工改”的成果之一。明阳集团党委书记、董事长张传卫曾透露了该项目的一个细节，明阳电气增资扩产项目早在3年前就已开始谋划，但苦于当时周边没有成熟地块，项目一度计划到市外建设。

“工改”为明阳电气项目找到了出路。今年3月，南朗街道华照村麻东经济合作社地块“工改”方案相关事项，全部获得合作社集体高票通过，地块将以“村企合作”的方式进行改造。通过整合村集体地块和周边低效用地，翠亨新区为明阳电气增资扩产项目提供了条件，也留住了这一“链主”企业。项目建成后，明阳电气计划引入清洁能源上下游产业，在翠亨新区谋划推进千亩清洁能源与智能高端装备产业园，打造智能电气装备和氢能两大产业集群。明阳电气增资扩产项目所在地也是中山市清洁能源主题产业园（翠亨新区）一期项目的核心区，未来形成新能源产业的集聚地。

翠亨新区东片区（马鞍岛）。 南方+ 叶志文 拍摄

留住优质企业、激发企业发展新动能，是翠亨新区“工改”的重要方向，明阳电气增资扩产项目是其中的代表。留住好项目的关键在于空间。为了给优质项目和产业平台腾出更大空间，除了通过推动“村改”，翠亨新区还探索“以改带征”等模式。比如，针对中山市清洁能源主题产业园（翠亨新区）范围内低容积率、低产值的低效工业地块，翠亨新区专门制定了“征收收回”实施方案，加快园区用地整备，充实园区连片用地储备，为园区建设提供条件。

对于有增资扩产需要、产业市场前景好的企业，翠亨新区则鼓励和协作企业破除障碍，通过“自改”，提升空间利用效能，原地升级，留住这些原有的优质产业资源。

今年5月，莎丽科技股份有限公司（下称“莎丽科技公司”）装配式卫生间产品生产业务用房建设项目在南朗第一工业区奠基。这是中山市首宗企业利用“三旧”改造政策带建筑物完善用地手续的“工改工”自改项目，在翠亨新区工改专班的协作下，困扰莎丽科技公司将近20年的园区用地办证难题在“工改”政策推动下得到破解，增资扩产项目顺利落地。

“这是我们期盼已久的增资扩产项目，中山‘工改’真给力！”莎丽科技公司董事长刘凤祥对这次突破由衷感叹。以增资扩产项目为起点，莎丽科技公司将开启新一轮转型升级。项目将建设涵盖产品研发、新材料新工艺运用、智能制造、产成创意、物联网融合、上下游产业链配套的“金莎丽卫浴工业园”，建筑面积近8万平方米，园区的容积率从原来的0.66提升至3.0以上。项目投入使用后将为企业拓展市场提供支撑，为未来五年冲击20亿元产值大关奠定基础。

已被平整的“工改”地块。 南方+ 叶志文 拍摄

为深中经济合作区配套优质空间

回首今年上半年，翠亨新区“工改”为地区发展腾出了空间，也创造了新机遇。新的机遇正呼唤翠亨新区拿出更多的新空间。

就在今年上半年收官之时，6月28日，2023深圳·中山联合招商大会暨宝安九围国际总部区·翠亨深中合作产业园推介会在深圳市宝安区举行，这是深中两市首次联合招商，两市联手共建的深中经济合作区也在活动中亮相。翠亨新区成为本次深中联动的焦点，规划面积66平方公里的深中经济合作区重点布局翠亨新区，合作区“1中心、3基地”中的“1中心”和2个基地都在翠亨新区范围内。未来，深中经济合作区将打造“深圳总部＋中山基地”“深圳研发＋中山转化”“深圳链主＋中山配套”等合作模式，翠亨新区将成为深中联动的主阵地。

事实上，深度参与深中联动一直是翠亨新区“工改”的重要目标。去年，翠亨新区发起“工改”大兵团作战行动，中山市委副秘书长、翠亨新区党工委书记梁克在行动动员会上就指出，中山正举全市之力建设广东省珠江口东西两岸融合互动发展改革创新实验区，重点就是实施“东承”战略，全力推进深中“六个一体化”，而其中破题之举就是“工改”。作为中山“东承”的桥头堡，翠亨新区只有加快破解土地碎片化、低效化，才能将深中联动的机遇真正转化为发展的优势。

已被平整的“工改”地块。 南方+ 叶志文 拍摄

今年上半年，翠亨新区“工改”已在八个低效工业园全面铺开，并对“工改”片区周边土地开展“联动征收”工作，推动新、旧地块连片，打造若干个千亩级产业空间。翠亨新区已制定“联动新征”工作方案，计划“联动新征”土地超过5000亩。目前，南朗工业区已基本完成了1142亩地块的征收任务。通过联动“工改”区域周边新征土地，翠亨新区未来将打造万亩级的深中协同产业集聚区。

新的空间正在形成，为降低“工改”土地的“空窗期”，翠亨新区招商领导小组四处招商，聚焦生物医药、高端装备、精密制造、新一代电子信息等领域进行定向招商，目前已形成优质项目排队等地的现象，储备在库的“工改”招商项目超过40个。

“深中通道通车后，30分钟左右可以直达，这甚至比在深圳内部通勤还快！”站在翠亨新区“工改”专班内的城市沙盘前，已签约落户翠城1号·翠亨智能制造国际企业谷的高端电子磁性元器件研发制造项目团队对未来前景充满信心。目前园区建设项目已完成招标，他们正加紧与新区工改专班对接，推进项目动工前各项准备工作，为踏上翠亨新区这片深中联动的投资热土先行探路。